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Financiamento imobiliário: o que você precisa saber

Entenda como funciona o processo para financiar um imóvel e os riscos que existem nesses contratos para não sair no prejuízo.

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Atualizado: 

22/11/2023

A compra de um imóvel para muita gente significa uma grande conquista. Mas devido aos altos valores, fazer essa aquisição à vista não é um privilégio para qualquer pessoa, sendo necessário buscar uma forma de viabilizar este investimento. E das muitas opções de crédito que existem no mercado, a mais popular é o financiamento imobiliário através de bancos.

Para que a realização do sonho de ter a casa própria não venha a se tornar um pesadelo, é fundamental ter alguns cuidados na hora da contratação desse tipo de financiamento.

 

Conforme consta no Consumidor.gov.br, nesse quesito de crédito imobiliário, as principais queixas dos consumidores são referentes a: 

  1. Contestação de cálculos de juros e saldos devedores.
  2. Dúvidas sobre cobranças de taxas e tarifas.
  3. Demandas não atendidas pelos SACs.

 

Por isso, preparamos este material com algumas dicas importantes e dúvidas mais comuns para você contratar um financiamento imobiliário sem se deixar enganar.

 

Comece fazendo um planejamento financeiro

É muito importante, antes de assinar o contrato de financiamento, verificar se terá condições de pagar as parcelas. Pelo prazo ser muito longo, diversos eventos desfavoráveis à continuidade do pagamento podem ocorrer, como desemprego, separação, etc.

ATENÇÃO: A jurisprudência não tem admitido que esses acontecimentos (que não são considerados imprevistos) levem à redução das prestações ou à suspensão ou à rescisão do contrato de financiamento. Se a renda total de um casal, por exemplo, for usada para contrair o financiamento e, depois, o casal se separa e um deles deixa o imóvel, parando de pagar a sua parte, o banco vai continuar cobrando as prestações no valor total, ou seja, nada vai mudar para o banco.

E no caso de uma doença ou morte de um dos cônjuges, há previsão contratual protegendo o consumidor?

Existe um seguro que é pago obrigatoriamente para conseguir o financiamento. Quando há morte ou invalidez do comprador que consta como participante da renda para obter o financiamento, a parte da pessoa falecida ou inválida é quitada proporcionalmente ao percentual que consta do contrato. E o financiamento continua devido, proporcionalmente,  para a outra parte.

DICA: É importante se certificar de que no contrato conste que a pessoa “X” tem “tantos %” na comprovação da renda para o financiamento. Não adianta ter no contrato o nome de duas pessoas, marido e esposa, por exemplo, mas somente uma delas constar como prova de renda. Pois caso a esposa venha a falecer, não haverá  nenhuma alteração no valor da parcela, tendo em vista que o marido era o único responsável por pagar o financiamento.

IMPORTANTE: Sempre peça uma planilha com a evolução da dívida para ter ideia de quanto será pago até o final do contrato. Essa informação é um direito básico do consumidor, previsto no art 6 , inciso III do CDC.

É recomendado ter pelo menos 20% da entrada do imóvel. E  lembre-se: seu endividamento não deve consumir, em média, mais do que 30% de sua renda (somando todas as suas outras dívidas).

 

Verifique a documentação do imóvel

Tão importante quanto o planejamento financeiro é conferir a documentação do imóvel. Para saber se o imóvel possui alguma restrição, como penhora ou hipoteca, busque o Registro Geral de Imóveis (RGI) que pode ser obtido pela internet, no e-Cartório. É necessário apenas o endereço e o número da matrícula.

Para checar se há algum débito em relação ao IPTU, é possível verificar a certidão de registro na prefeitura, também de forma online.

É importante também verificar se todos os antigos proprietários do imóvel têm ações judiciais e para obter essas informações é possível realizar uma busca de forma gratuita nos sites do Tribunal de Justiça do seu Estado ou Tribunal Federal.

Já no caso de um imóvel novo na planta, recomendamos sempre fazer uma pesquisa sobre a construtora, se há reclamações em órgãos oficiais como Procon, Consumidor.gov.br e também visitar outros empreendimentos que já tenham sido feitos pela construtora.

Além disso, é recomendado verificar:

  • O local onde será construído, se está em área de inundação e enchentes.
  • A qualidade e marcas das peças ou materiais que serão utilizados na obra.
  • Se a construção será no mesmo nível da rua.

Essas informações podem ser encontradas no memorial descritivo da obra e na planta do empreendimento que devem ser disponibilizadas pela construtora. O consumidor pode pesquisar junto aos órgãos municipais (prefeituras) e estaduais (secretarias) a existência de algum plano ou concessão (atual ou futura) de desapropriação urbana no endereço onde o imóvel está localizado.

 

Realize uma vistoria antes de fechar negócio

Além da documentação, é necessário que seja feita uma vistoria no imóvel, seja ele novo ou não, de preferência acompanhado por algum profissional de arquitetura, engenharia e encanação para avaliar trincas, infiltrações e rachaduras. Porém, ao visitar um imóvel, ele nem sempre revela todas as suas características. Algumas dessas ocorrências podem surgir com o tempo, e isso trata-se de vício oculto, previsto no artigo 18 do CDC. Há um prazo para poder reclamá-los, então é importante se atentar.

No caso de vícios que geram riscos de saúde e segurança ao consumidor, o prazo é de 5 (cinco) anos para reclamar, a partir do conhecimento do vício (art. 27 do CDC). Em se tratando de vícios (aqueles que não acarretam danos à saúde e segurança do consumidor), aparentes ou ocultos, deve-se observar o prazo de 90 dias para reclamação junto à construtora-incorporadora.

Se o vício oculto do imóvel for relacionado a perfeição da obra, pode-se responsabilizar tanto o vendedor quanto o construtor. Nesse caso é importante apresentar as provas. Mas se o problema envolver a segurança e solidez, nesse caso a responsabilidade é do construtor e não é necessário existir a comprovação. Isto significa que, mesmo depois do imóvel pronto e da chave entregue ao comprador, o vendedor e a construtora têm o dever de arcar com os defeitos, denominados vícios de construção e responderá se esses vícios provocarem danos ao consumidor.

Assim que o consumidor notar algum defeito no imóvel, como problemas de infiltração, na fiação elétrica ou rachaduras, deve comunicar à construtora, por carta com AR (Aviso de Recebimento), a natureza e a origem do problema. A construtora deverá fazer uma inspeção e, constatado que o defeito não foi causado por mau uso ou falta de conservação do imóvel, deverá fazer o reparo. Em casos de problemas nas áreas comuns do edifício, o síndico deve se encarregar de comunicar o caso à construtora.

 

Posso rescindir o contrato de financiamento de um imóvel na planta por não conseguir arcar com as parcelas?

A rescisão de contrato de financiamento imobiliário é um direito previsto em lei. Porém, existem algumas ressalvas, dependendo do tipo de negociação feita. Os procedimentos que regulam a ruptura contratual diferem para imóveis adquiridos na planta e entregues construídos.  

Se a pessoa compradora não consegue mais arcar com o financiamento, tornando-se inadimplente, é importante sempre tentar um acordo com a instituição financeira. Mas caso não seja possível, saiba que se o banco não aceitar o imóvel de imediato, ele leva o imóvel a leilão e, se ninguém comprar, coloca à venda pública. Uma boa opção nesse caso é tentar vender o imóvel mesmo financiando, já que é possível transferir o financiamento para outro nome, desde que o mesmo seja aprovado nas análises de risco da instituição financeira. 

IMPORTANTE: O Supremo Tribunal de Justiça entendeu em decisão recente que o Código de Defesa do Consumidor não deve ser aplicado quando o consumidor deixa de pagar as parcelas de um imóvel cujo contrato tenha cláusula de alienação fiduciária. Entenda melhor sobre o assunto aqui neste outro conteúdo, exclusivo para assinantes da revista do Idec.

 

Taxa SATI: atente-se e não aceite! Saiba o que se trata

Você já ouviu falar na Taxa SATI cobrada pelas construtoras ou incorporadoras nas vendas de imóveis? SATI é a sigla de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária: é um valor cobrado pelo vendedor do imóvel em razão do serviço de esclarecimento de dúvidas, confecção e organização dos documentos da compra e venda, como o contrato que você assina.

A Taxa SATI é considerada abusiva, pois tudo que está embutido nela não é algo extra, não é um serviço adicional. Isso já faz parte do próprio negócio e é de obrigação da construtora ou da incorporadora, inclusive o dever de bem informar o consumidor

É seu direito contestar a Taxa SATI e caso já tenha realizado o pagamento dela, você pode pedir a devolução em dobro desse valor cobrado indevidamente, sendo possível exigir a devolução judicialmente em até três anos após a data de assinatura do contrato (o nosso Superior Tribunal de Justiça está analisando se aumenta esse prazo para até dez anos). Além disso, também se pode exigir danos materiais e morais que porventura tenha sofrido em razão da situação. Saiba mais sobre o direito de devolução em dobro aqui.

 

Juros de obra, quando pode ou não pode?

Ao comprar um imóvel na planta, pode acontecer da construtora (ou incorporadora) cobrar de você o que se chama de juros de obra (também conhecido como Taxa de Evolução de Obra ou Juros de Evolução de Obra), que nada mais é do que o repasse para você dos juros relativos ao dinheiro que a construtora pegou emprestado para construir o imóvel. Após a construtora planejar um empreendimento imobiliário, ela busca recursos financeiros perante um banco para fazer a construção, sendo que tais verbas são liberadas de acordo com a evolução da obra. Quando você assina o contrato de financiamento perante o banco escolhido pela construtora, na verdade você está aderindo a um crédito associativo, através do qual no seu contrato são embutidos parte dos juros relativos ao empréstimo que a construtora fez. 

Os juros de obra são legais, pois nesse tipo de negócio a construtora obteve de um terceiro (o banco) o dinheiro que iria conseguir de você para poder fazer a obra, então, você paga os juros desse adiantamento. O problema é que tais juros de obra são variáveis, pois dependem do custo e evolução da obra. Além disso, muitas construtoras têm uma prática abusiva de cobrar juros de obra mesmo com a construção atrasada. O  Superior Tribunal de Justiça já definiu que a partir do momento que a obra está em atraso, a cobrança dos juros de obra deve ser suspensa imediatamente. Se você foi obrigado a pagar juros de obra com a construção em atraso, judicialmente pode exigir a devolução desse dinheiro.

 

Dívida no financiamento pode levar o imóvel a leilão

Dívida de financiamento imobiliário é algo que você precisa se atentar e resolver logo quando ela aparece, pois em caso de inadimplência o imóvel vai para leilão. Perde-se a casa e o dinheiro investido. Quando se financia um imóvel, é possível dar ele como garantia (hipoteca) ou garantir o pagamento através de algum outro bem (alienação fiduciária), como salário, etc. Nas duas opções, o contrato de financiamento que você assina perante o banco é levado para registro no cartório de imóveis

Se o financiamento não for pago (uma ou várias parcelas), o cartório, a pedido do banco, notificará o consumidor para pagar o débito, sendo que caso ele não for localizado no endereço que informou ao banco, serão publicados editais em jornais de grande circulação do local para aviso. Caso o débito não seja quitado, mesmo tendo sido notificado (por Oficial de Justiça, Carta com AR ou Edital), então o banco, mesmo sem sua autorização, consegue tomar o imóvel para ele perante o cartório (consolidar ou transferir a propriedade) e, depois, manda o imóvel para leilões a fim de receber o dinheiro. Ou seja, se o consumidor está com débito no seu financiamento e não tem previsão de pagar, tente negociar o débito com o banco para que ele não dê início ao procedimento de tomar o imóvel. Note que o banco só pode tomar o imóvel para ele e colocar a venda em leilão caso antes já tenha conseguido notificar a pessoa sobre o débito, de modo que a falta dessa notificação é motivo suficiente para conseguir anular todo o procedimento através de uma ação judicial.

 

E obra atrasada, como é que fica?

Nem sempre os imóveis comprados na planta (ainda em construção) ficam prontos no prazo estipulado pela construtora ou incorporadora, o que gera muitos prejuízos, a exemplo de não ter onde morar, acumular aluguel com as prestações da casa nova, ter problemas com instalação de móveis e etc. Mas em qual situação o consumidor pode ser indenizado por atraso de obra? 

Primeiro, saiba que a data de entrega das chaves pela construtora deve estar previsto no contrato e tal limite original só pode ser ultrapassado em até 180 dias. Após o término desse prazo de tolerância de 6 meses, já se considera que a obra está em atraso e você pode exigir a rescisão do contrato com devolução dos valores pagos (com juros e correção) e/ou uma indenização correspondente aos danos materiais e morais sofridos e comprovados. O prazo de tolerância só é automático para contratos firmados a partir de 28/12/2018 (Lei nº 13.786/2018) e se neles estiver de modo claro, sendo que para contratos anteriores só pode ser utilizado se de fato ocorreu algo que impediu a entrega das chaves na data originalmente ajustada. 

Se o consumidor optar por receber o imóvel em atraso e depois cobrar da incorporadora a multa pelo atraso prevista no contrato, não terá como pedir uma indenização pelos danos materiais sofridos e vice-versa, pois uma opção anula a outra (Temas 970 e 971 do STJ). Se o contrato foi firmado a partir de 28/12/2018, a multa pelo atraso é obrigatória e não pode ser inferior a 1% do valor efetivamente pago, para cada mês de atraso (art. 43-A, §2º, da Lei nº 4.591/64). Os prejuízos sofridos em razão do atraso na entrega da obra podem ser exigidos judicialmente em até 10 anos (art. 205 do Código Civil).

 

E dá para desistir se a obra está atrasada?

O imóvel comprado na planta está com a obra atrasada e você não aguenta mais pagar as parcelas sem estar morando nele ainda? É possível desistir do financiamento em razão do atraso na obra, entretanto o processo exige jogo de cintura! 

A primeira etapa consiste em notificar extrajudicialmente a incorporadora, avisando que você quer rescindir o contrato e receber de volta o que pagou integralmente e em até 60 (sessenta) dias, com base no art. 43-A, §1º, da Lei de Incorporações. Se a incorporadora não acatar sua notificação e nem negociar a rescisão (não faça acordos sem a orientação de um advogado), o jeito será ajuizar uma ação contra ela e pedir, além do que pagou, também todo prejuízo financeiro sofrido (exemplo: aluguel que precisou pagar) ou a multa contratual, além de uma indenização pelos danos morais suportados, tudo com juros e correção monetária. Nesta ação, pode-se pedir uma tutela de urgência (a famosa liminar) para que você receba 100% do que pagou imediatamente (Súmula nº 543 do STJ) ou ao menos 75% desse valor (art. Art. 67-A, inciso II, da Lei de Incorporações), a fim de não ter que esperar até o final do processo para receber seu dinheiro. Com o dinheiro que pagou em mãos, fica mais leve o peso da caminhada judicial pelos demais prejuízos sofridos.

 

O Idec pode te ajudar a reivindicar seus direitos

Como organização da sociedade civil, trabalhamos para que as relações de consumo sejam mais justas e equilibradas no âmbito coletivo. E se consumidores enfrentam problemas com algum produto ou serviço e precisam recorrer aos órgãos de defesa do consumidor para reclamar, damos suporte no processo todo, desde como contatar a empresa e até entrar na Justiça para exigir seus direitos.

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