Reportagem do Jornal Extra, publicada em 07/03/2021

Com a crise econômica batendo à porta, e os consumidores cada vez mais endividados, uma modalidade de crédito tem se popularizado: aquela em que o imóvel é dado como garantia de pagamento. Somente em 2020, essas operações cresceram 26%, em relação ao ano anterior, totalizando R$ 11 bilhões, segundo dados do Banco Central (BC). A opção tem sido cada vez mais usada por pequenos empresários para investir no próprio negócio, quitar dívidas com juros mais altos, fazer reformas e financiar a educação dos filhos.

A vantagem é que a taxa de juros é bem menor, e os prazos de pagamento, maiores. Na comparação com outras modalidades, a diferença pode passar de 50% nas taxas cobradas no chamado Crédito Direto ao Consumidor (CDC), como o empréstimo pessoal. Para especialistas, o risco é de oferece um imóvel já quitado como garantia e perder a casa, caso não consiga arcar com o compromisso.

Além da análise da capacidade de pagamento do cliente, o banco faz uma avaliação do bem e empresta até 60% do valor de mercado.

— Isso possibilita a uma grande parte de pessoas tomar crédito em um prazo satisfatório, com taxas mais baixas. Vai sair mais barato do que o crédito pessoal ou para capital de giro de pequenas e médias empresas. Essas taxas mais em conta são possíveis porque a garantia para este empréstimo é real — diz Sergio Cano, professor do MBAs da Fundação Getulio Vargas (FGV).

No mercado, os bancos dizem que estão planejando oferecer mais facilidades ao consumidor que opta por essa linha de crédito, tornando o processo de anáilise de crédito mais digital:

—É a linha de empréstimo pessoal com a taxa mais barata do mercado. Estamos investimos em inovação e da digitalização de nossos produtos e serviços —afirma Danilo Caffaro, diretor de Crédito Imobiliário e Consórcios do Itaú Unibanco.

Ainda de acordo com economistas, além dos bancos tradicionais, instituições financeiras digitais, como as fintechs, estão oferecendo este tipo de empréstico com análise de crédito mais rápida, menos burocrática e com juros ainda mais competitivos. Algumas chegam a aprovar a liberação de dinheiro em 15 dias.

Para Gilson Oliveira, professor do MBA em Finanças do Ibmec-RJ, consumidores estão adquirindo empréstimos porque as prestações são menores e cabem no bolso, mas é preciso cuidado:

— Tem que ter certeza que vai conseguir pagar a dívida. O imóvel fica em alienação fiduciária. Ou seja, a pessoa continua usando, mas se não pagar ou atrasar a prestação, o banco toma o imóvel.

Segundo os especialistas, se houver dificuldade de pagar a dívida, o recomendado é procurar o banco imediatamente para renegociar a dívida.

Opção para empreender

O engenheiro goiano André Silveira, de 38 anos, optou abrir seu próprio negócio. Decidido a abrir uma franquia, ele constituiu uma reserva de emergência para fazer o investimento inicial. Mas, em vez de usar a poupança, decidiu captar o dinheiro via empréstimo, e percebeu que a modalidade com garantia de imóvel daria as melhores taxas de juros e maior prazo de pagamento. Ele utilizou um imóvel de família, herança do pai, para realizar a operação.

— Fui bastante cauteloso, e tenho uma reserva de retaguarda, caso algo não corresse como o esperado. A franquia deu certo e vou abrir uma segunda unidade. Pretendo quitar o empréstimo em cinco anos — conta André, acrescentando que a parte da receita com o negócio paga as prestações mensais do empréstimo.

Em busca de condições mais favoráveis, consumidores têm buscado fintechs para obter o crédito. Enquanto os cinco maiores bancos oferecem taxas entre 1% e 0,85% ao mês, plataforma financeiras digitais têm taxas mensais a partir de 0,75%.

— A empresa faz uma grande análise para entender se esse tipo de crédito cabe no orçamento e está de acordo com o perfil da pessoa — explica Maria Teresa Fornea, executiva da Creditas.

Trocar dívida mais cara

Com juros bem mais baixos do que os cobrados em outras modalidades de crédito, o empréstimo com garantia de imóvel tem sido cada vez mais utilizado por consumidores endividados. Segundo o Banco Central, os juros chegam a 322,7%, ao ano, para o cheque especial, e a 107,7%, para o crédito pessoal.

— Em alguns casos, a redução de quanto o consumidor gasta por mês pagando a dívida pode chegar a 70%, se ele conseguir a aprovação com garantia de imóvel e quitar as cobranças mais caras — calcula Maria Teresa Fornea, executiva da Creditas.

Para Sergio Cano, professor do MBAs da FGV, trocar a dívida — quitando a antiga, que é mais cara e tem juros maiores — por outra com prestações mais em conta e prazos mais longos pode ser uma saída:

— A questão é fazer as contas. Trocar as dívidas de uma prestação que não está cabendo no bolso por outra mensalidade menor e com mais tempo para pagar pode ser uma estratégia.

A economista e coordenadora do programa de serviços financeiros do Idec, Ione Amorim, desaconselha:

— Para consumidores superendividados, as condições que os bancos dão não são tão generosas. Além disso, com prazos tão longos e juros sobre juros, a dívida fica ainda maior, com o risco de a pessoa não conseguir pagar e ficar sem a casa.

Entrevista: ‘Veja o custo da operação, os seguros, taxas e documentos’, diz Ione Amorim, Economista e chefe de serviços financeiros do Idec 

Qual é a sua avaliação sobre esse tipo de empréstimo?

Esta modalidade não é totalmente ruim. O problema é que a maioria dos brasileiros não tem educação financeira necessária para lidar com esse tipo de crédito. Não existe entendimento necessário sobre o risco efetivo.

Em que situação ele seria indicado?

Quando se tem um bom conhecimento de educação financeira e controle de orçamento. Para quem quer expandir um negócio, por exemplo, pode ser um bom negócio, porque estende (o pagamento) em parcelas mais longas e melhora as condições do empréstimo. Neste caso, o objetivo é ampliar a renda e trazer uma ganho. Por exemplo, no período da pandemia, as pessoas que se descobriram no comércio eletrônico, com o delivery, aumentaram a produção e desejam expandir o negócio. Dentro de uma avaliação de risco elaborada, pode ser indicado.

Qual é o risco?

O empréstimo com garantia de imóvel ocorre com alienação fiduciária, e muitas pessoas não sabem as consequências disso. A alienação fiduciária é diferente da hipoteca.Na hipoteca, só vai haver execução da dívida, ou seja, o imóvel só será tomado e irá a leilão depois de uma ação judicial. Mas, na alienação fiduciária, a dívida é executada em até três meses. Sem processo judicial, o banco toma o imóvel. No Brasil, boa parte das pessoas não tem conhecimento disso.

O que você recomenda?

Pense bem antes de pegar esse crédito. Converse com a família. Faça simulações em todos os bancos disponíveis e antecipe o que você faria se perdesse a renda e tivesse dificuldade de pagamento. Veja o custo total da operação, incluindo os seguros, as taxas e a documentação.

Conheça as condições de cada banco

Itaú-Unibanco

- Taxa de juros de 0,95% a.m + TR

- Limite de crédito de R$ 40 mil a R$3 milhões

- Prazo de até 15 anos para pagar

Santander

- Juros de 1% ao mês, com parcelas fixas e sem correção e com prazo de até 20 anos

- Juros de 0,95% ao mês, com parcelas fixas e sem correção e com prazo de até 10 anos

- Prazo de até 20 anos para quitação do financiamento

- Financiamento a partir de R$ 30 mil

- Crédito de até 60% do valor do imóvel

- Os clientes podem utilizar como garantia um imóvel próprio ou de terceiros para obtenção do crédito

- Processo de análise de crédito e acompanhamento do processo 100% online (APP e pelo site www.santander.com.br/usecasa)

- Podem optar por um mês no ano para não pagar a parcela integral

Bradesco

- Taxas de juros: a partir de 0,85 % ao mês

- Prazo de pagamento: 120 meses

- Comprometimento de renda: 30%

- Dados do imóvel: residenciais, comerciais e rurais, quitados e em nome do proponente

- Valor financiando sobre o valor de avaliação de 60%

Banco do Brasil

- Não informou a taxa de juros praticada

- Pagamento em até 238 meses

- Prestações fixas

- Até 89 dias para o pagamento da primeira parcela

- Valor mínimo do empréstimo de R$ 35 mil

- Válido para imóveis residenciais e comerciais

Caixa Econômica Federal

- Taxa de juros de 0,90% ao mês

- Prazo de até 180 meses

- Comprometimento máximo de até 60% do valor do imóvel

- O imóvel precisa estar quitado e livre de dívidas.