O condomínio é considerado consumidor quando, por meio do síndico ou do zelador, compra produtos ou contrata serviços.

Entretanto, a relação de condomínio não pode ser caracterizada como relação de consumo. Isto porque, trata-se de uma relação entre particulares, condôminos e condomínio, não existindo desigualdade entre as partes interessadas.

Sabendo que trata-se de um problema comum dos cidadãos, o Idec disponibiliza abaixo algumas informações gerais a respeito do tema para que possam sanar eventuais dúvidas sobre questionamentos comuns.

A arrecadação e as despesas do condomínio devem ser tratadas segundo suas finalidades. O conhecimento da forma de lançar entradas e saídas financeiras é importante para que síndico, subsíndico, conselheiros e condôminos em geral possam entender facilmente os balancetes e identificar eventuais erros de lançamento ou mau uso dos recursos. Contas e despesas ordinárias e extraordinárias, fundo de reserva e outros termos usados na contabilidade devem ser bem entendidos.

Contas

Existem dois tipos de contas: as ordinárias e as extraordinárias. As primeiras são as receitas e despesas necessárias para o condomínio funcionar. Englobam as contas rotineiras, necessárias à manutenção do condomínio, e são de responsabilidade de todos os condôminos, incluindo os inquilinos.

As extraordinárias são as receitas e despesas referentes a obras ou benfeitorias que va­lorizem o condomínio e ainda aos gastos imprevistos referentes às áre­as comuns. Entram também nessa categoria as despesas com custas ju­diciais e indenizações (acidentes, ações trabalhistas etc.).

Fundo de reserva

O fundo de reserva, como o próprio nome já diz, existe para suprir eventuais necessidades de despesas que não foram previstas, como obras e reparos de urgência, pagamento de quantias elevadas de indenizações trabalhistas, substituição inesperada de um gerador, reparo de emergência de um elevador etc. É uma receita arrecadada juntamente com o pagamento da quota de condomínio. Normalmente, a importância mensal a ser recolhida é es­tabelecida entre 5% e 20% do valor das despesas condominiais. A finalidade e a forma de arrecadação e de utilização do fundo de reserva devem estar especificadas na Convenção.

Recomenda-se a abertura de uma conta exclusiva para o fundo, que poderá ser movimentada para eventuais aplicações em fundos de inves­timentos ou caderneta de poupança.

Se por acaso o valor da conta do fundo de reserva não for suficiente para o pagamento de uma despesa emergencial, deve-se convocar as­sembleia para a definição do valor da cota complementar a ser cobrada para fazer frente à diferença necessária.

Despesas

São todos os gastos do condomínio, divididos em despesas ordinárias e despesas extraordinárias.

• Ordinárias

Consideram-se despesas ordinárias do condomínio aquelas necessá­rias à sua administração, tais como:

1. Pagamento de salários ou ajuda de custo para o síndico e outros gestores do condomínio;
2. Honorários da administração;
3. Seguros;
4. Material de limpeza;
5. Uniformes;
6. Salários (incluindo 13°), férias, rescisões contratuais;
7. Energia elétrica; saneamento básico; gás; telefone;
8. Elevadores;
9. Interfones.

• Extraordinárias

Consideram-se despesas extraordinárias do condomínio aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, tais como:

10. Obras de reformas;
11. Acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
12. Pintura das fachadas, dos poços de aeração e iluminação e esqua­drias externas;
13. Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de em­pregados;
14. Constituição do fundo de reserva.

Previsão Orçamentária

É obrigação de todo condomínio elaborar um orçamento das recei­tas e despesas para o ano seguinte. O ano-exercício coincide com o ano-calendário, a não ser no primeiro ano de vida do condomínio, quando o exercício começa logo após a data de entrega do imóvel pela constru­tora ou incorporadora, em qualquer época do ano, e encerra-se em dezembro. O orçamento, chamado de previsão orçamentária, deve conter todos os itens de despesas que o condomí­nio deverá ter. Deve prever também uma margem de reser­va para os casos de inadimplência, cujo percentual de­pende do número de condôminos e do histórico de inadimplência.

Como todo planejamento, a previsão pode ser su­perada pela elevação dos custos além da inflação prevista. Se, por qualquer motivo, a arrecadação prevista for insuficiente, a previsão deve ser atualizada. Pode-se também estabelecer um período me­nor para ela - seis meses, por exemplo. Outra so­lução é prever reajustes periódicos, caso houver necessidade.

Com base na previsão orçamentaria, são defini­dos os rateios entre condôminos e emitidos os boletos de cobrança.

Balancete mensal

Caberá ao responsável pela administração do condomí­nio fazer a apresentação das contas - receitas e despesas -ao final de cada mês, com os respectivos documentos comprobatórios.

Deve constar da prestação de contas: descrição e totalização das receitas normais e possíveis multas; descrição e totalização das despesas normais e de eventuais multas; demonstrativos de recebimentos; documentos originais de pagamentos; demonstrativos originais das contas bancárias (incluindo conta corrente, poupança e aplicações); relação dos condôminos em atraso.

Todos os documentos apresentados na prestação de contas - recibos, tunas fiscais, demonstrativos de movimentação bancária, de saídas e entradas, resumos informativos etc. - devem ter os vistos do síndico e dos conselheiros, que podem destacar qualquer dúvida para averiguação.

Além de receber um extrato desse balancete mensal incluindo o rateio das despesas, qualquer condômino pode ter acesso às prestações de contas, com ou sem supervisão de um dos integrantes do conselho. Basta pedi-las ao síndico.

Relação de consumo em condomínio

Como dito anteriormente, em regra, não há relação de consumo envolvendo condomínio. Porém, faz necessário esclarecer que caso exista contrato entre uma administradora de condomínio com condomínio, entendemos que há possibilidade de caracterização como sendo consumo pelo fato da administradora figurar como prestadora de serviço, conforme disposto no artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido a má prestação da administração de condomínio poderá ser questionada à luz do que versa o artigo 20 do Código de Defesa do Consumidor, sendo garantido ao condomínio uma das três alternativas dispostas, quais sejam:  

1. A reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível;  
2. A restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;
3. O abatimento proporcional do preço.

Além disso, poderá sempre solicitar informações (art. 6º, III do CDC) a respeito da gestão do condomínio, pagamento de salários, despesas correntes, de forma que a falha na prestação pode resultar em responsabilidade objetiva da administradora, ou seja, não importa a intenção.

A simples comprovação do nexo da conduta com o dano é suficiente para que o condomínio exija reparação pela má prestação de serviço.