Atenção ao financiar um imóvel!
STJ entende que o Código de Defesa do Consumidor não deve ser aplicado quando o consumidor deixa de pagar as parcelas de um imóvel cujo contrato tenha cláusula de alienação fiduciária
Se você comprou um imóvel recentemente ou pretende comprar, e o contrato de compra e venda tiver cláusula de alienação fiduciária – ou seja, o bem for a garantia de pagamento da dívida –, saiba que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) pode não ser aplicado se você deixar de pagar as parcelas do financiamento. Essa decisão foi tomada em 21 de dezembro de 2022 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar o Tema Repetitivo nº 1.095.
Esse Tema Repetitivo originou-se de dois processos que discutiam se consumidores que estavam com o pagamento das parcelas atrasadas deveriam receber o valor pago (ou parte dele) de volta, considerando que devolveram o imóvel ao credor. Essa restituição está prevista no artigo 53 do CDC. Contudo, os credores alegaram que, em vez do CDC deveria ser aplicada a Lei nº 9.514/1997, que é mais nova e trata especificamente da alienação fiduciária de imóvel. "O Idec, que participou do julgamento como amicus curiae, defendeu a aplicação do CDC, reforçando a vulnerabilidade do consumidor", diz Christian Printes, coordenador da área jurídica do Idec.
Porém, o relator do caso, Ministro Marco Buzzi, concordou com os argumentos das construtoras, incorporadoras e dos bancos, e determinou o afastamento do CDC e a aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, mas somente quando: a) o contrato de compra e venda estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis; b) ocorrer o inadimplemento; c) o consumidor for notificado pelo credor sobre a existência da dívida e for dado um prazo para o seu pagamento. Se um ou mais desses três requisitos não forem cumpridos, vale o CDC.
O Ministro reforçou, ainda, que a Lei de Alienação Fiduciária também não é aplicada quando o consumidor, sabendo que não terá condições de arcar com a parcela antes do seu vencimento, pedir a resolução do contrato.
Essa decisão será utilizada como parâmetro para julgar todas as ações envolvendo contrato devidamente registrado no Cartório de Imóveis, dívida comprovadamente atrasada e quando o consumidor tiver sido notificado a pagar as parcelas em atraso, mas não efetuar o pagamento. Assim, 30 dias após a notificação, o imóvel será declarado propriedade do credor e, em seguida, irá para leilão. "O consumidor só terá direito a uma parte do que pagou se o bem for vendido por preço superior ao valor da dívida e das despesas que o credor terá para colocá-lo em leilão. Caso o valor arrecadado em leilão seja menor que o da dívida e dos encargos, como o credor já recebeu o imóvel, a dívida será declarada extinta e quitada", explica Printes.